成都房价领涨全国,真相是……

2023-05-25 09:48:45    来源:中国房地产报

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据国家统计局数据显示,4月份,成都二手房价格环比涨幅达0.7%,稳居全国第一。4月份全国70个大中城市中,二手房价格环比上涨城市仅36个,比3月减少21个。

1~4月,成都二手房市场共成交8.12万套,同比上涨约88%,相当于2022年全年15.14万套成交总量的54%。其中,3月份二手房成交量达2.8万套,创7年来新高,比上海还多卖出4000多套。


(资料图)

成都新房市场同样处于领涨地位。4月份,成都新房价格环比上涨0.9%,仅次于银川,排在第二;同比涨幅则高达8.7%,居全国第一。

不仅仅是2023年,2017年以来成都无论是新房还是二手房,成交均价均呈逐年稳步提升状态。成都楼市为何走出“一枝独秀”行情,这背后是什么在支撑?

“来了就不想走的城市”

成都新房市场重现久别的“万人摇”场面。

据媒体报道,3月最后一周,成都11个项目开盘,其中8盘开盘即售罄;在成都恒大天府半岛六期开盘时,只推出180套房源,却引来5.2万组买房者登记。

成都土地市场,亦走出了不一样的火热行情。

在4月18日成都土地拍卖中,推出的3宗宅地吸引了52家房企前来争夺,最终全部熔断成交,总成交金额20.36亿元,平均溢价率达14.46%。

在5月16日成都中心城区土地拍卖中,43家企业报名争夺6宗地块,其中不乏中海、保利、华润等央企、国企,以及新希望、龙湖等民企。房企拿地积极的城市往往意味着未来楼市会比较稳。

成都为什么能吸引购房者、房企进入?

2022年9月11日,《成都日报》发文称,成都城市发展重心正回归主城区,即从外延拓展向内涵提升转变。

成都当地一位房地产人士认为,这是成都房价、地价不断走高的主要原因之一,即前几年成都主要发展新区,因为新区处于建设起步阶段,房价、地价都相对较低。但自去年以来,成都在供地和新房供应上都遵从回归主城的发展节奏,进而拉高了房价、地价。

“在一定程度上,成都市的限购限贷政策基本上已经全部被突破了,相对其他城市来说,可能购房政策更宽松。”该人士表示。

对于年轻人而言,成都是一座来了就不想走的城市。成都已连续14年位居“中国最具幸福感城市”第一名。

对于整个中西部地区,成都都有着强大的人口虹吸效应,这为其楼市提供了重要支撑。“成都辐射大西北,吸引青海、新疆的人都去成都买房了。”过去几年,这种说法并不算夸张。

2011年~2021年末,成都常住人口猛增712万,超过深圳和广州,增量位居全国第一。根据最新人口普查数据显示,2022年成都常住人口达到2126.8万,在全国排在第四名,排在其前的是重庆(人口3213.34万)、上海(2475.89万)、北京(2184.3万)。

成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。以医疗为例,成都三甲医院数量达到39家。

目前A股市场上,成都上市公司合计有116家,数量位居全国第八;总市值达到1.39万亿元,位居全国第九。在《2023全球独角兽榜》中,成都有10家企业上榜,为全球独角兽企业增长最快城市之一。

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“我们仍看好成都楼市”

这些都是事实,但又不是全部。

房地产中介机构数据显示,截至5月中旬,成都二手房挂牌量首次突破19.5万套,比4月份明显增加。4月成都二手房市场共成交2.38万套,比3月减少4398套,环比减少约15%。虽然每月有着两三万套销量,但库存数量不降反增。

在19.5万套二手房源中,总价在100万元~200万元房源占比约40%,是当前成都二手房供应的绝对主力。

从成都新房市场来看,据中指院统计,一季度90平方米以下刚需型产品成交2567套,同比下降39.8%;90~200平方米改善型产品成交31207套,同比下降8.7%;200平方米以上大户型产品成交1915套,同比下降1%。

也就是说,新房市场成交量总体在下降,但由于下降最多的主要是低总价刚需型产品,而改善型大户型产品下降得少,整体房价呈上涨趋势。

从人口增量来看,2010年~2020年间,去除行政合并简阳150万左右人口,成都每年流入人口数量均在50万以上;但2022年仅比2021年增加人口7.6万。

无论是土地市场还是房地产市场,成都亦出现较强分化局面。“拿地企业仍以国企、央企为主,且只有位于热门板块的地块才会被争抢。”一位房企人士称。

“近期成交量确实出现回落,但我们仍看好成都楼市。”四川中原地产研究院副院长李心悦表示,作为西部重要龙头城市,无论是营商环境、就业机会、安家条件,成都都对周边城市人才和人口有很强吸引力,这些外来人口是成都楼市新生主力军。

她进一步表示,从本地购房需求看,过去15年成都每年新房成交量都稳定在2500万平方米左右(最高达3000万平方米),这些购房人群在经过5~10年周期后,面临孩子上学、面积改善、品质改善等新需求,这些是本地的改善性需求支撑。

此外,“成都作为明星城市的热度还是会很强,七八月份将举办世界大学生运动会。整个上半年,成都举办了很多国际性、全国性展会,这些都带动了外地客户对商办物业或偏投资性大宗资产的投资兴趣,这些都是利好。”李心悦说。

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